Man moet woning verkopen zodat zijn ex-partner wordt bevrijd van hypotheekschuld

Ongehuwd samenwonen is iets anders dan gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. Voor huwelijk en geregistreerd partnerschap geldt het huwelijksvermogensrecht. daarin is tamelijk duidelijk vastgelegd wat de partners van elkaar mogen verwachten. Samenwoners vallen niet onder het huwelijksvermogensrecht. Voor hen geldt het algemene verbintenissenrecht. Een samenlevingsovereenkomst is juridisch gezien een gewone overeenkomst. Omdat het echter ook een overeenkomst met een bijzonder karakter is, die door veel mensen wordt aangegaan, groeien samenlevingsovereenkomst en door het huwelijksvermogensrecht geregelde overeenkomsten op onderdelen toch meer en meer naar elkaar toe.

Illustratief is een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam. Partners hadden ongehuwd samengewoond in een woning die uitsluitend eigendom was van een van hen. Hun relatie was al 12 jaar geleden beëindigd maar de vrouw was nog steeds hoofdelijk aansprakelijk voor een hypotheekschuld die zij gezamenlijk hadden afgesloten ten behoeve van de woning. De man wil de situatie handhaven omdat hij vreest te moeten verkopen en niet zeker is of hij een nieuwe lening zal kunnen krijgen. De vrouw wil van deze verplichting af. Zij heeft inmiddels een nieuw gezin en zij wil zelf een woning kopen maar kan, omdat zij nog aansprakelijk is voor de oude hypotheekschuld, geen nieuwe hypotheeklening verkrijgen.

De Rechtbank wijst de vordering van de vrouw toe. Als hoofdelijk schuldenaren en gewezen partners moeten partijen zich in een situatie als deze rekenschap immers geven van elkaars belangen. Alle feiten en omstandigheden (waaronder de gunstige woningmarkt) afwegende en met met name gelet op de uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voortvloeiende risico’s en belemmeringen voor de vrouw, terwijl de (kortstondige) relatie reeds meer dan tien jaar geleden is beëindigd, oordeelt de  Rechtbank dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is om de huidige situatie te laten voortduren.

De uitspraak laat zien dat hoe de rechter een samenlevingsovereenkomst als een gewoon contract behandelt, maar ook langs die weg tot een oordeel komt dat van relationeel oogpunt bezien aanvaardbaar is.

Rb. Rotterdam 29 mei 2019, nr C/10/558709 / HA ZA 18-890 (RBROT:2019:4604)

Nieuw Europees huwelijksvermogensrecht per 29 januari 2019

Op 29 januari 2019 zal de EU-verordening Huwelijksvermogensrecht in werking getreden. De verordening geldt in 18 landen van de EU: Nederland, België, Bulgarije, Cyprus, Duitsland, Finland, Frankrijk, Griekenland, Italië, Kroatië, Luxemburg, Malta, Oostenrijk, Portugal, Slovenië, Spanje, Tsjechië en Zweden. De verordening is van toepassing op huwelijken die zijn gesloten in één van deze landen
– op of na 29 januari 2019 of
– vóór 29 januari 2019, maar waarbij een rechtskeuze is gemaakt op of na 29 januari 2019.
Voor huwelijken van vóór 29 januari 2019 gelden andere internationale regels: het Haags Huwelijksvermogensrecht 1978 en jurisprudentie. De EU verordening brengt op sommige punten verandering of meer duidelijkheid.
De verordening bevat regels internationaal privaatrecht en is bedoeld om echtgenoten in internationale situaties meer zekerheid te bieden over het voor hen geldende huwelijksvermogensrecht. Nationale rechtsstelsels bepalen namelijk in principe zelf welk (nationaal) recht van toepassing is in internationale situaties. De verordening geldt voor internationale huwelijken, dus als echtgenoten
– verschillende nationaliteiten hebben of
– ten tijde van hun huwelijk geen gemeenschappelijke woonplaats hebben.

De veranderingen hebben in hoofdzaak betrekking op de rechtskeuzebevoegdheid van de echtgenoten: de bevoegdheid om het recht te kiezen dat van toepassing zal zijn op hun huwelijksvermogensregime. Deze bestond voordien ook al, maar wordt in de verordening uitgebreid en verduidelijkt.

De veranderingen in hoofdlijnen:

– De echtgenoten kunnen niet alleen kiezen welk recht van toepassing zal zijn op hun huwelijksvermogensregime, hun keuze kan ook betrekking hebben het recht dat bepaalde wettelijke relaties tussen hen regelt.
– In tegenstelling tot voorheen is het niet meer mogelijk om een gedeeltelijke rechtskeuze uit te brengen: het gekozen recht geldt voor alle vermogensbestanddelen, ongeacht waar zich deze bevinden.
– Voor de rechtskeuze gelden de vormvereisten zoals die gelden voor huwelijkse voorwaarden in de lidstaat waar een of beide echtelieden wonen. Als geen van beide echtgenoten in een lidstaat woont, moet de rechtskeuze blijken uit een gedateerde, schriftelijke overeenkomst die door hen beiden is ondertekend.
– In sommige lidstaten gelden extra vormvereisten voor een wijziging van een eerder uitgebrachte rechtskeuze.
– Als de echtgenoten geen rechtskeuze hebben uitgebracht, dan geldt het huwelijksvermogensrecht:
1. van de gemeenschappelijke eerste gewone verblijfplaats en als dat er niet is
2. van het land van de gemeenschappelijke nationaliteit (NB niet bij dubbele nationaliteit) en als dat er niet is
3. waarmee de echtgenoten het nauwst verbonden zijn, te bepalen aan de hand van alle omstandigheden.

Gevolgen Brexit
Als het Verenigd Koninkrijk zonder overeenkomst uit de EU treedt verandert dat niets voor het huwelijksvermogensrecht (omdat het VK niet is aangesloten bij de EU-verordening Huwelijksvermogensrecht. (Overigens geldt hetzelfde op erfrechtelijk gebied.)
Dit ligt echter wel anders voor onderwerpen als ouderlijke gezag, echtscheiding en alimentatie omdat het Verenigd Koninkrijk daarvoor wel partij is bij de Europeesrechtelijke regelingen. Het is op dit moment nog onduidelijk hoe daarmee zal worden omgegaan.

Het niet uitgevoerde periodieke verrekenbeding

In vooral oudere huwelijkse voorwaarden staat nog wel eens een ‘periodiek verrekenbeding’. Zo’n beding houdt in dat u als echtgenoten periodiek (meestal aan het eind van ieder jaar) ‘overgespaarde inkomsten’ tussen u beiden verdeelt. Overgespaarde inkomsten zijn inkomsten die niet aan de huishouding worden besteed.

Reden om een periodiek verrekenbeding op te nemen is meestal dat op deze wijze de minder of niet verdienende echtgenoot in de gelegenheid is om vermogen op te bouwen.

Om een periodiek verrekenbeding goed te kunnen bijhouden is een gedegen administratie nodig, die echter meestal ontbreekt. Vaak vergeten echtgenoten dan ook om jaarlijks te verrekenen. Dat is niet ongevaarlijk, De nare verrassing volgt namelijk aan het eind van het huwelijk, dus bij echtscheiding of overlijden. Volgens vaste jurisprudentie moeten de echtgenoten dan alsnog financieel met elkaar afrekenen. De periodieke verplichting wordt omgezet in een finale. Ingrijpend gevolg is dat u als echtgenoten in dat geval niet alleen inkomen met elkaar moet verrekenen maar ook het rendement dat u al die jaren in prive met dat overgespaarde inkomen heeft behaald. Uitgezonderd is alleen het vermogen waarvan u kunt bewijzen dat het echt prive is, maar dat bewijs is vaak moeilijk. Vooral in geval van echtscheiding veroorzaakt deze regeling daarom meestal grote emotionele en financiele problemen. Al met al is dit dus een situatie, die beter kan worden vermeden.

Uw nieuwe woning en het eigenwoning verleden

Het kopen van een eigen woning is, zeker door de regelgeving van de laatste jaren rond de aftrek van hypotheekrente, geen eenvoudige zaak meer. In financieel opzicht kan er dan ook veel misgaan. Zo is het, voordat u samen een woning koopt en financiert, van groot belang dat moet u weet hoe uw eigenwoningverledens eruit zien. Helaas realiseren maar weinig mensen zich dit.

Bijvoorbeeld

Stel u bent van plan een gezamenlijke woning te kopen voor € 200.000 en uw partner heeft een eigenwoningreserve van € 50.000. De eigenwoningschuld van uw partner bedroeg € 100.000 en was aangegaan vóór 2013. Uzelf heeft geen eigenwoningverleden, omdat het uw eerste koopwoning is. Uw nieuwe woning wordt gefinancierd met een annuïtaire lening van € 50.000, een aflossingsvrije lening van € 100.000 en € 50.000 eigen geld van uw partner. U bent beiden ieder voor de helft gerechtigd tot de woning en de beide leningen, zodat aan ieder van u € 100.000 van de aankoopprijs en € 75.000 van de leningen wordt toegerekend.

De eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) als u uw eigen woning verkoopt. Bij iedere verkoop kan een eigenwoningreserve ontstaan. Uw eigenwoningreserve is steeds het totaal van de door u gerealiseerde eigenwoningreserves.

Het bedrag van uw eigen woningreserve beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening.

Omdat uw partner een eigenwoningwoningreserve van € 50.000 heeft, kan uw partner de rente voor een eigen woninglening van € 50.000 aftrekken. De rente voor de resterende € 25.000 is bij uw partner dus niet aftrekbaar.

Uzelf wordt niet beperkt door een eigenwoningreserve, omdat u geen eigenwoningverleden heeft. De nieuwe eigenwoningregels zijn voor u echter wel een belemmering.

Renteaftrek per 2013

Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek immers aangescherpt. Sindsdien is de rente over een nieuwe eigenwoningschuld alleen nog maar aftrekbaar als de eigenwoningschuld (lening waarover je de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Aan deze aflossingsverplichting moet jaarlijks worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Als een hypotheeklening niet aan de eisen voldoet of als de aflossingsverplichting niet wordt nageleefd, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

De annuïtaire aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets.

Deze regels leiden ertoe dat u slechts € 25.000 in aftrek kunt brengen. Dat is uw helft van de annuïtaire lening. Uw aflossingsvrije deel is (sinds 2013) bij u niet meer aftrekbaar. Uw partner valt onder het overgangsrecht en ondervindt van deze regels dus geen nadeel.

Goedkeuring

Omdat de Staatssecretaris deze uitkomst ongewenste acht, is inmiddels goedgekeurd dat partners die gezamenlijk een woning kopen en een financieringsschuld aangaan, hun eigenwoningverleden 50/50 op verzoek aan elkaar mogen toerekenen. Voorwaarde hierbij is wel dat koopprijs en schuld 50/50 zijn aangegaan, en de verdeling voor toekomstige jaren blijft gelden. De keuze kan dus niet meer worden herzien!

Uw keuze

In het voorbeeld zou dit betekenen dat u de volledige rente in aftrek kunt brengen. Voor uw gezamenlijke situatie is dit voordelig. Er is echter ook een keerzijde.

Uw partner wordt bij de verdeling weliswaar niet meer belemmerd door de helft van zijn eigenwoningreserve, maar hij verliest tegelijkertijd ook het recht op het oude eigenwoningregime (overgangsrecht). Uzelf verkrijgt dit oude regimerecht, maar bent daarmee ook beperkt in de tijd voor de renteaftrek. Immers, de man heeft in het verleden al een aantal jaren rente afgetrokken. Bovendien heeft u ineens een eigenwoningreserve. Bij overlijden of echtscheiding blijft deze verdeling aan u kleven.

Met het oog op de toekomst is het dus van groot belang of u in een dergelijke (veel voorkomende) situatie gebruik maakt van de goedkeuring, dan wel naar een andere oplossing zoekt. Wij kunnen u bij deze keuze behulpzaam zijn.