Uw nieuwe woning en het eigenwoning verleden

Uw nieuwe woning en het eigenwoning verleden

Het kopen van een eigen woning is, zeker door de regelgeving van de laatste jaren rond de aftrek van hypotheekrente, geen eenvoudige zaak meer. In financieel opzicht kan er dan ook veel misgaan. Zo is het, voordat u samen een woning koopt en financiert, van groot belang dat moet u weet hoe uw eigenwoningverledens eruit zien. Helaas realiseren maar weinig mensen zich dit.

Bijvoorbeeld

Stel u bent van plan een gezamenlijke woning te kopen voor € 200.000 en uw partner heeft een eigenwoningreserve van € 50.000. De eigenwoningschuld van uw partner bedroeg € 100.000 en was aangegaan vóór 2013. Uzelf heeft geen eigenwoningverleden, omdat het uw eerste koopwoning is. Uw nieuwe woning wordt gefinancierd met een annuïtaire lening van € 50.000, een aflossingsvrije lening van € 100.000 en € 50.000 eigen geld van uw partner. U bent beiden ieder voor de helft gerechtigd tot de woning en de beide leningen, zodat aan ieder van u € 100.000 van de aankoopprijs en € 75.000 van de leningen wordt toegerekend.

De eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) als u uw eigen woning verkoopt. Bij iedere verkoop kan een eigenwoningreserve ontstaan. Uw eigenwoningreserve is steeds het totaal van de door u gerealiseerde eigenwoningreserves.

Het bedrag van uw eigen woningreserve beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening.

Omdat uw partner een eigenwoningwoningreserve van € 50.000 heeft, kan uw partner de rente voor een eigen woninglening van € 50.000 aftrekken. De rente voor de resterende € 25.000 is bij uw partner dus niet aftrekbaar.

Uzelf wordt niet beperkt door een eigenwoningreserve, omdat u geen eigenwoningverleden heeft. De nieuwe eigenwoningregels zijn voor u echter wel een belemmering.

Renteaftrek per 2013

Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek immers aangescherpt. Sindsdien is de rente over een nieuwe eigenwoningschuld alleen nog maar aftrekbaar als de eigenwoningschuld (lening waarover je de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Aan deze aflossingsverplichting moet jaarlijks worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Als een hypotheeklening niet aan de eisen voldoet of als de aflossingsverplichting niet wordt nageleefd, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

De annuïtaire aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets.

Deze regels leiden ertoe dat u slechts € 25.000 in aftrek kunt brengen. Dat is uw helft van de annuïtaire lening. Uw aflossingsvrije deel is (sinds 2013) bij u niet meer aftrekbaar. Uw partner valt onder het overgangsrecht en ondervindt van deze regels dus geen nadeel.

Goedkeuring

Omdat de Staatssecretaris deze uitkomst ongewenste acht, is inmiddels goedgekeurd dat partners die gezamenlijk een woning kopen en een financieringsschuld aangaan, hun eigenwoningverleden 50/50 op verzoek aan elkaar mogen toerekenen. Voorwaarde hierbij is wel dat koopprijs en schuld 50/50 zijn aangegaan, en de verdeling voor toekomstige jaren blijft gelden. De keuze kan dus niet meer worden herzien!

Uw keuze

In het voorbeeld zou dit betekenen dat u de volledige rente in aftrek kunt brengen. Voor uw gezamenlijke situatie is dit voordelig. Er is echter ook een keerzijde.

Uw partner wordt bij de verdeling weliswaar niet meer belemmerd door de helft van zijn eigenwoningreserve, maar hij verliest tegelijkertijd ook het recht op het oude eigenwoningregime (overgangsrecht). Uzelf verkrijgt dit oude regimerecht, maar bent daarmee ook beperkt in de tijd voor de renteaftrek. Immers, de man heeft in het verleden al een aantal jaren rente afgetrokken. Bovendien heeft u ineens een eigenwoningreserve. Bij overlijden of echtscheiding blijft deze verdeling aan u kleven.

Met het oog op de toekomst is het dus van groot belang of u in een dergelijke (veel voorkomende) situatie gebruik maakt van de goedkeuring, dan wel naar een andere oplossing zoekt. Wij kunnen u bij deze keuze behulpzaam zijn.