Uw nieuwe woning en het eigenwoning verleden

Het kopen van een eigen woning is, zeker door de regelgeving van de laatste jaren rond de aftrek van hypotheekrente, geen eenvoudige zaak meer. In financieel opzicht kan er dan ook veel misgaan. Zo is het, voordat u samen een woning koopt en financiert, van groot belang dat moet u weet hoe uw eigenwoningverledens eruit zien. Helaas realiseren maar weinig mensen zich dit.

Bijvoorbeeld

Stel u bent van plan een gezamenlijke woning te kopen voor € 200.000 en uw partner heeft een eigenwoningreserve van € 50.000. De eigenwoningschuld van uw partner bedroeg € 100.000 en was aangegaan vóór 2013. Uzelf heeft geen eigenwoningverleden, omdat het uw eerste koopwoning is. Uw nieuwe woning wordt gefinancierd met een annuïtaire lening van € 50.000, een aflossingsvrije lening van € 100.000 en € 50.000 eigen geld van uw partner. U bent beiden ieder voor de helft gerechtigd tot de woning en de beide leningen, zodat aan ieder van u € 100.000 van de aankoopprijs en € 75.000 van de leningen wordt toegerekend.

De eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) als u uw eigen woning verkoopt. Bij iedere verkoop kan een eigenwoningreserve ontstaan. Uw eigenwoningreserve is steeds het totaal van de door u gerealiseerde eigenwoningreserves.

Het bedrag van uw eigen woningreserve beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening.

Omdat uw partner een eigenwoningwoningreserve van € 50.000 heeft, kan uw partner de rente voor een eigen woninglening van € 50.000 aftrekken. De rente voor de resterende € 25.000 is bij uw partner dus niet aftrekbaar.

Uzelf wordt niet beperkt door een eigenwoningreserve, omdat u geen eigenwoningverleden heeft. De nieuwe eigenwoningregels zijn voor u echter wel een belemmering.

Renteaftrek per 2013

Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek immers aangescherpt. Sindsdien is de rente over een nieuwe eigenwoningschuld alleen nog maar aftrekbaar als de eigenwoningschuld (lening waarover je de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Aan deze aflossingsverplichting moet jaarlijks worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Als een hypotheeklening niet aan de eisen voldoet of als de aflossingsverplichting niet wordt nageleefd, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

De annuïtaire aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets.

Deze regels leiden ertoe dat u slechts € 25.000 in aftrek kunt brengen. Dat is uw helft van de annuïtaire lening. Uw aflossingsvrije deel is (sinds 2013) bij u niet meer aftrekbaar. Uw partner valt onder het overgangsrecht en ondervindt van deze regels dus geen nadeel.

Goedkeuring

Omdat de Staatssecretaris deze uitkomst ongewenste acht, is inmiddels goedgekeurd dat partners die gezamenlijk een woning kopen en een financieringsschuld aangaan, hun eigenwoningverleden 50/50 op verzoek aan elkaar mogen toerekenen. Voorwaarde hierbij is wel dat koopprijs en schuld 50/50 zijn aangegaan, en de verdeling voor toekomstige jaren blijft gelden. De keuze kan dus niet meer worden herzien!

Uw keuze

In het voorbeeld zou dit betekenen dat u de volledige rente in aftrek kunt brengen. Voor uw gezamenlijke situatie is dit voordelig. Er is echter ook een keerzijde.

Uw partner wordt bij de verdeling weliswaar niet meer belemmerd door de helft van zijn eigenwoningreserve, maar hij verliest tegelijkertijd ook het recht op het oude eigenwoningregime (overgangsrecht). Uzelf verkrijgt dit oude regimerecht, maar bent daarmee ook beperkt in de tijd voor de renteaftrek. Immers, de man heeft in het verleden al een aantal jaren rente afgetrokken. Bovendien heeft u ineens een eigenwoningreserve. Bij overlijden of echtscheiding blijft deze verdeling aan u kleven.

Met het oog op de toekomst is het dus van groot belang of u in een dergelijke (veel voorkomende) situatie gebruik maakt van de goedkeuring, dan wel naar een andere oplossing zoekt. Wij kunnen u bij deze keuze behulpzaam zijn.

Fiscale partners voor de inkomstenbelasting? Let op, het kan nauw luisteren!

 Het zijn van fiscaal partner heeft gevolgen voor de inkomstenbelasting die u betaalt en de premie die u betaalt of terugkrijgt. Als fiscaal partners doe u namelijk samen belastingaangifte en er zijn onderdelen van de aangifte die voor u en uw fiscale partner samen gelden:

• u mag uw gemeenschappelijke inkomsten en aftrekposten verdelen.
• drempelbedragen hangen af van het inkomen van u en uw partner samen.

Dit is bijvoorbeeld van belang bij hypotheekrenteaftrek en belasting over spaargeld (box 3). Vooral als één van u meer verdient kan dit fiscaal voordeel voor u opleveren..

Voorwaarden

U bent fiscale partners voor de inkomstenbelasting als u als u samenwoont en aan één van de volgende voorwaarden voldoet:

• u bent gehuwd of geregistreerd partner
• u bent ongehuwd/ongeregistreerd partner en staat allebei op hetzelfde adres ingeschreven bij de Basis Registratie Personen (BRP), u bent allebei meerderjarig en heeft samen een notarieel samenlevingscontract afgesloten
• u bent ongetrouwd/ongeregistreerd partner, staat allebei op hetzelfde adres in de GBA ingeschreven en voldoet aan één van de volgende voorwaarden:
  • u heeft samen een kind
  • één van u heeft een kind van de ander erkend.
  • u bent bij een pensioenfonds aangemeld als pensioenpartners.
  • u bent samen eigenaar van een eigen woning.
  • op uw adres staat ook een minderjarig kind van één van uw beiden ingeschreven (samengesteld gezin).
  • u was het jaar ervoor al fiscale partners.

U kunt maar één partner tegelijkertijd hebben.

Einde fiscaal partnerschap

Uw fiscaal partnerschap eindigt zodra u niet meer samen op hetzelfde adres ingeschreven staat. Het maakt hierbij niet meer uit of u nog steeds aan één van de bovenstaande voorwaarden voldoet. Het is dus van belang om goed te letten op het moment waarop u zich in- of uitschrijft.

En dit luister nauw! Vaak, maar vooral in echtscheidingssituaties wordt dit laatste nog wel eens over het hoofd gezien, wat tot grote verrassingen en problemen kan leiden.

Hoe het fout kan gaan

Een man en vrouw scheiden in 2014. Omdat de man verzuimt zich uit te schrijven uit de BRP blijft het fiscaal partnerschap in stand. Daardoor heeft de vrouw geen recht op een tweetal heffingskortingen.

Wat is er precies gebeurd? Zonder zich uit te schrijven (kennelijk vergeten) verlaat de man de in gezamenlijk eigendom zijnde woning in maart 2014. De woning wordt vervolgens in juni 2014 verkocht. In augustus 2014 wordt de echtscheiding uitgesproken. Dan verhuist de vrouw in november 2014 met de kinderen en laat dit vastleggen in de basisregistratie personen (BRP). Op verzoek van de kopers van de woning laat de man zich uiteindelijk pas in maart 2015 op het adres van de woning uitschrijven uit de BRP.

Als de vrouw in haar IB-aangifte 2014 de alleenstaande ouderkorting en de inkomensafhankelijke combinatiekorting claimt, weigert de inspecteur haar die heffingskortingen toe te kennen. Rechtbank Noord-Rechtbank en Hof zijn het met de inspecteur eens dat partijen tot november 2014 elkaars fiscale partner zijn, omdat de man heel 2014 op het adres van de voormalige woning was ingeschreven. Dat zij feitelijk sinds maart 2014 niet meer samenwoonden en de vrouw sindsdien in feite een alleenstaande ouder was, is niet bepalend voor het recht op de in de wet opgenomen heffingskortingen. De vrouw heeft daarom geen recht op de alleenstaande ouderkorting. En dit alleen omdat de man zich niet tijdig had uitgeschreven.

Hof Amsterdam 23 oktober 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3817

Terugbetalen bij einde huwelijk

De Hoge Raad heeft onlangs klip en klaar bepaald dat een echtgenoot, die met zijn of haar privévermogen gemeenschapsschulden heeft betaald, een terugvorderingsrecht heeft. Tot dan toe was dat onduidelijk. Dit is een belangrijke uitspraak, die voor echtgenoten grote gevolgen hebben.

De casus

Partijen waren gehuwd in een (oude) gemeenschap van goederen. Tijdens het huwelijk ontving de vrouw in drie jaren, onder uitsluitingsclausule, schenkingen van ieder € 10.000. Deze bedragen zijn vervolgens door de vrouw gestort op een gemeenschappelijke bankrekening van partijen. Daarna was het geld uitgegeven aan, naar moest worden aangenomen, consumptieve bestedingen.

Toen het huwelijk eindigde in echtscheiding was in geschil of de vrouw de gestorte bedragen kon terugvorderen.

De wet

Volgens de wet behoren alle schulden van ieder van de echtgenoten, op enkele uitzonderingen na, tot de huwelijksgemeenschap. Daarom geldt het vermoeden dat tijdens huwelijk uit het gemeenschapsvermogen voldane schulden gemeenschapsschulden zijn. Dit geldt ook voor consumptieve uitgaven en uitgaven in verband met de kosten van de huishouding. Hoe de draagplicht van die kosten tussen de echtgenoten is verdeeld is hierbij niet van belang.

De Hoge Raad

In dit geval geldt dus ten gunste van de vrouw het vermoeden dat de uitgaven betrekking hebben gehad op gemeenschapsschulden. Daaruit volgt dat de vrouw een vergoedingsrecht jegens de gemeenschap heeft, ook indien sprake is van consumptieve bestedingen. Het is aan de man om het tegendeel (bijvoorbeeld, dat de vrouw uit het gemeenschapsvermogen privé-schulden heeft voldaan) te bewijzen. In dit geval was dit laatste niet gebeurd en kon de vrouw de bedragen terugvorderen.

De Hoge Raad beslist hiermee dat ook het vergoedingsrecht van een echtgenoot, die door schenking onder uitsluiting verkregen privé-vermogen in de gemeenschap brengt, in stand blijft ook als sprake is van consumptieve bestedingen. Voordien was dat onduidelijk en hing het, in geval van consumptieve gemeenschapsuitgaven, af van de feiten en omstandigheden of het vergoedingsrecht stand hield.

Belang van de uitspraak

Het belang van deze uitspraak is groot. In de praktijk verkrijgen immers veel echtgenoten of geregistreerde partners erfenissen of schenkingen onder uitsluiting. En vaak komt gelden uit dat vermogen min of meer onopvallend in het gemeenschapsvermogen terecht, om vervolgens te worden verbruikt en vergeten. Tot het huwelijk (door echtscheiding) eindigt en één van de partners een aanzienlijke vordering op de gemeenschap blijkt te hebben.

Hoge Raad, 18 januari 2019, ECLI:NL:PHR:2019:58I

Geen huur betalen leidt tot hogere erfbelasting

Het komt nog wel eens voor dat (een) ouder(s) hun woning bij leven onder gunstige voorwaarden aan hun kinderen overdragen. Zij blijven er dan vaak zelf in wonen tot dat zij naar een zorginstelling gaan of overlijden. Soms betalen zij huur of een andere gebruiksvergoeding, maar vaak betalen zij geen of een te lage vergoeding. De wetgever gaat er sinds 2010 vanuit dat de vergoeding die (een) ouders(s) in een dergelijk geval aan hun kinderen moeten betalen tenminste 6% moet bedragen. En zij moeten die vergoeding daadwerkelijk betalen. Als dat niet het geval is geweest, dan moet bij het overlijden van de ouder(s) alsnog met de fiscus worden afgerekend.

De fiscus stelt dan namelijk vast dat de ouder(s) al die jaren een voordeel (gratis of goedkoop wonen) hebben genoten en dat de kinderen dit voordeel nu van hen erven. Anders gezegd: de verkrijgingen van de kinderen bij het overlijden van hun ouder(s) wordt groter c.q. zij betalen meer erfbelasting.

Dat hieraan moeilijk valt te ontkomen blijkt nog weer eens uit een recente uitspraak van Hof Den Haag. Moeder had de eigendom van haar woning aan haar kind overgedragen, bleef erin wonen en betaalde geen gebruiksvergoeding.

Omdat het kind ook in de woning trok en gezamenlijk met zijn moeder van de gehele woning gebruik kon maken, vond de Rechtbank dat sprake was van beperkt gebruik, waarvoor de regeling niet geldt.

Het Hof maakt met het oordeel van de rechtbank echter korte metten. De regeling moet ruim worden uitgelegd: ook beperkt gebruik is gebruik. Moeder genoot bij leven een economisch voordeel, waarvoor zij niet betaalde. Het kind heeft dit voordeel bij haar overlijden geerfd en is daarover erfbelasting verschuldigd.

Mocht u in een dergelijke situatie zitten, dan is het wellicht nog mogelijk deze tijdens leven op te heffen. Desgewenst kunnen wij u daarbij helpen.

Hof Den Haag 26 april 2019, nr BK-18/00490 (GHDHA:2019:992)